Бедин Б.М. Анализ причин диспаритета цен на первичном и вторичном рынках жилья Российской Федерации

Научная статья
УДК 332.85
https://doi.org/10.24158/tipor.2026.7.11
 
Анализ причин диспаритета цен
на первичном и вторичном рынках жилья Российской Федерации
 
Борис Михайлович Бедин
Байкальский государственный университет, Иркутск, Россия,
bmbedin@mail.ru, https://orcid.org/0000-0001-8614-7166
 
Аннотация. Целью работы является выявление причин ценового «разрыва» между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. Для ее достижения проведен анализ статистических данных, отражающих динамику цен на жилую недвижимость за период 1998–2025 гг.; выявлены причины неравномерности динамики цен на первичном и вторичном рынках в исторической ретроспективе; определены факторы, приводящие к разнице цен, и проведен анализ их совокупного влияния. По результатам исследования среди внешних факторов, обусловивших неравномерность изменений выделены: общая экономическая ситуация, введение программ государственной поддержки, переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов. Систематизированы преимущества и недостатки первичного и вторичного рынков для покупателей. Обозначены проблемы количественного учета степени влияния отдельных факторов на ценовую ситуацию. Результаты исследования могут быть полезны для покупателей при принятии решения на рынке, застройщиков, органов государственного регулирования.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, первичный рынок, вторичный рынок, цены на жилье, факторы, влияющие на ценовую ситуацию, разрыв цен
Финансирование: инициативная работа.
Для цитирования: Бедин Б.М. Анализ причин диспаритета цен на первичном и вторичном рынках жилья Российской Федерации // Теория и практика общественного развития. 2026. № 7. С. 110–116. https://doi.org/10.24158/tipor.2026.7.11.
 
Original article
 
Analysis of the Causes of Price Disparity
on the Primary and Secondary Housing Markets of the Russian Federation
 
Boris M. Bedin
Baikal State University, Irkutsk, Russia,
bmbedin@mail.ru, https://orcid.org/0000-0001-8614-7166
 
Abstract. The study aims to identify the causes of the price “gap” between the primary and secondary residential real estate markets. To achieve this, the authors conducted an analysis of statistical data reflecting the dynamics of residential real estate prices over the period from 1998 to 2025, identified the reasons for the uneven price trends in the primary and secondary markets from a historical perspective, determined the factors leading to price differences, and analyzed their combined impact. The study reveals the external factors causing the uneven nature of these changes: the overall economic situation, the introduction of state support programs, the shift to project financing, and the implementation of escrow accounts. The article systematizes the advantages and disadvantages of the primary and secondary markets for buyers and outlines the challenges associated with quantifying the impact of specific factors on pricing. The findings may prove useful to buyers making market decisions, developers, and state regulatory bodies.
Keywords: residential real estate market, primary market, secondary market, housing prices, factors influencing the pricing situation; price gap
Funding: Independent work.
For citation: Bedin, B.M. (2026) Analysis of the Causes of Price Disparity on the Primary and Secondary Housing Markets of the Russian Federation. Theory and Practice of Social Development. (7), 110–116. Available from: doi:10.24158/tipor.2026.7.11 (In Russian).
 
© Бедин Б.М., 2026

Список источников:
 
Бадыкова И.Р. Расхождение факторов ценообразования на российском рынке жилья: SHAP-анализ первичного и вторичного сегментов // Terra Economicus. 2025. Т. 23, № 4. С. 86–102. https://doi.org/10.18522/2073-6606-2025-23-4-86-102.
Бердникова В.Н. Рынок жилой недвижимости в России: структура и цикличность развития // Beneficium. 2024. № 1 (50). С. 31–39. https://doi.org/10.34680/BENEFICIUM.2024.1(50).31-39.
Боченина М.В. Оценка изменения цен на рынке жилья: гедонический подход // Вестник евразийской науки. 2022. Т. 14, № 3. С. 1–11.
Красноштанова Т.А. Основные тенденции развития жилищного строительства в Иркутской области // Baikal Research Journal. 2025. Т. 16, № 1. С. 342–353. https://doi.org/10.17150/2411-6262.2025.16(1).342-353.
Новикова Н.Г., Кубасова Т.И. Тенденции факторов спроса на рынке жилой недвижимости // Baikal Research Journal. 2023. Т. 14, № 4. С. 1463–1475. https://doi.org/10.17150/2411-6262.2023.14(4).1463-1475.
Пухова В.В. Система развития первичного рынка жилой недвижимости в условиях проектного финансирования // Известия Байкальского государственного университета. 2021. Т. 31, № 1. С. 90–97. https://doi.org/10.17150/2500-2759.2021.31(1).90-97.
Рощина Я., Литвинова А. Эконометрическая оценка ценового разрыва на первичном и вторичном рынках недвижимости // Деньги и кредит. 2026. Т. 85, № 1. С. 95–110.
Сироткин В.А., Романова А.Э., Скорин А.В. Фактор демографии в ценообразовании первичного рынка жилой недвижимости // Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура. 2020. № 1 (12). С. 98–107.
Lancaster K. Change and Innovation in the Technology of Consumption // The American Economic Review. 1966. Vol. 56, iss. 1/2. P. 14–23.
Magnus Ja., Peresetsky A. The Price of Moscow Apartments // Applied Econometrics. 2010. № 1 (17). P. 89–105.
 
References:
 
Badykova, I.R. (2025). Divergence of Price Determinants in the Russian Housing Market: A SHAP Analysis of Primary and Secondary Segments. Terra Economicus. 23 (4), 86–102. Available from: doi:10.18522/2073-6606-2025-23-4-86-102. (In Russian)
Berdnikova, V.N. (2024) Residential Real Estate Market in Russia: Structure and Cyclicity of Development. Beneficium. (1 (50)), 31–39. Available from: doi:10.34680/BENEFICIUM.2024.1(50).31-39 (In Russian)
Bochenina, M.V. (2022) Assessing Price Changes in the Housing Market: the Hedonic Approach. The Eurasian Scientific Journal. 14 (3), 1–11. (In Russian)
Krasnoshtanova, T.A. (2025) General Trends in the Development of Housing Construction Market in the Irkutsk Region. Baikal Research Journal. 16 (1), 342–353. Available from: doi:10.17150/2411-6262.2025.16(1).342-353. (In Russian)
Lancaster, K. (1966) Change and Innovation in the Technology of Consumption. The American Economic Review. 56 (1/2), 14–23.
Magnus, Ja. & Peresetsky, A. (2010) The Price of Moscow Apartments. Applied Econometrics. (1 (17)), 89–105.
Novikova, N.G. & Kubasova, T.I. (2023) Trends in Demand Factors in the Residential Real Estate Market. Baikal Research Journal. 14 (4), 1463–1475. Available from: doi:10.17150/2411-6262.2023.14(4).1463-1475. (In Russian)
Pukhova, V.V. (2021) The System of Developing the Primary Market of Residential Real Estate in Terms of Project Financing. Bulletin of Baikal State University. 31 (1), 90–97. Available from: doi:10.17150/2500-2759.2021.31(1).90-97. (In Russian)
Roshchina, I. & Litvinova, A. (2026). Econometric Estimation of the Price Gap Between Primary and Secondary Housing Markets. Russian Journal of Money and Finance. 85 (1), 95–110. (In Russian)
Sirotkin, V.A., Romanova, A.E. & Skorin, A.V. (2020) Demographics Factor in Pricing in the Market of New Construction of Residential Real Estate. Housing and Utilities Infrastructure. (1 (12)), 98–107.