Дружинин Е.А. Эволюция экономических функций цифровых платформ на рынках жилой недвижимости – от информационного посредничества к алгоритмической координации

Научная статья
УДК 332.8:004
https://doi.org/10.24158/tipor.2026.9.14
 

Эволюция экономических функций цифровых платформ на рынках жилой

недвижимости – от информационного посредничества к алгоритмической координации

 

Евгений Айдынович Дружинин
Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС), Москва, Россия,
druzhininn-evgeny@yandex.ru
 
Аннотация. Предметом исследования выступают экономические функции цифровых платформ на рынках жилой недвижимости. Цель работы заключается в выявлении критериев, позволяющих определить момент перехода цифровой платформы от информационного посредничества к алгоритмической координации отраслевого рынка, а также в разработке воспроизводимой модели оценки глубины платформизации. Научная новизна состоит во введении понятий «координационный периметр платформы» и «функциональная глубина платформизации», а также в разработке матрицы трех уровней зрелости (цифровая поддержка, платформенная координация, алгоритмическая делегация решений). Исторический обзор эволюции платформ охватывает период 2015–2025 гг., оценка функциональной глубины представляет собой срез за 2025 г. Полученные результаты указывают на наличие статистически значимой связи между глубиной платформизации и объемом переданных платформе рыночных функций; связь с масштабом выручки выражена заметно слабее. Предложенная модель апробирована на шести платформах (Rightmove, Zillow, Beike, QuintoAndar, ЦИАН, Домклик).
Ключевые слова: цифровые платформы, платформенная экономика, рынок недвижимости, алгоритмическая координация, функциональная глубина платформизации, координационный периметр
Финансирование: инициативная работа.
Для цитирования: Дружинин Е.А. Эволюция экономических функций цифровых платформ на рынках жилой недвижимости – от информационного посредничества к алгоритмической координации // Теория и практика общественного развития. 2026. № 9. С. 132–142. https://doi.org/10.24158/tipor.2026.9.14.
 
Original article
 

The Evolution of the Economic Functions of Digital Platforms in Residential Real

Estate Markets – from Information Intermediation to Algorithmic Coordination

 
Evgeny A. Druzhinin
Russian Academy of National Economy and Public Administration
under the President of the Russian Federation, Moscow, Russia,
druzhininn-evgeny@yandex.ru
 
Abstract. The study examines the economic functions of digital platforms in residential real estate markets. It aims to identify criteria for determining the transition of a digital platform from information intermediation to algorithmic coordination of the industry market, and to develop a reproducible model for assessing the depth of platformization. The scientific novelty of the paper lies in introducing the original concepts of the “platform coordination perimeter” and the “functional depth of platformization”, and in developing a three-level maturity matrix comprising: (1) digital support, (2) platform-based coordination, and (3) algorithmic delegation of decision-making). The historical analysis of platform evolution covers the period 2015–2025, while the assessment of functional depth is a snapshot for 2025. The results reveal a statistically significant positive relationship between the functional depth of platformization and the number of market functions delegated to the platform. In contrast, the relationship between the functional depth and platform revenue proves to be considerably weaker. The proposed model is empirically tested on six real estate platforms: Rightmove, Zillow, Beike, QuintoAndar, CIAN, DomClick.
Keywords: digital platforms, platform economy, residential real estate market, algorithmic coordination, functional depth of platformization, coordination perimeter
Funding: Independent work.
For citation: Druzhinin, E.A. (2026) The Evolution of the Economic Functions of Digital Platforms in Residential Real Estate Markets – from Information Intermediation to Algorithmic Coordination. Theory and Practice of Social Development. (9), 132–142. Available from: doi:10.24158/tipor.2026.9.14 (In Russian).

© ДружининЕ.А., 2026

Список источников:
 
Антипина О.Н. Платформы как многосторонние рынки эпохи цифровизации // Мировая экономика и международные отношения. 2020. Т. 64, № 3. С. 12–19. https://doi.org/10.20542/0131-2227-2020-64-3-12-19.
Ван Ф., Стоянова О.В., Барахас А. Демистификация цифровой трансформации брокерской индустрии недвижимости в Китае: пример компании Lianjia (Beike) // Бизнес-информатика. 2024. Т. 18, № 4. С. 81–97. https://doi.org/10.17323/2587-814X.2024.4.81.97.
Козлова Е.Д. Эволюция и классификация цифровых платформ в условиях технологической трансформации // П-Economy. 2025. Т. 18, № 6. С. 54–70. https://doi.org/10.18721/JE.18603.
Кризис на рынке жилой недвижимости в России – история и перспективы повторения / А.В. Болденков [и др.] // Проблемы социально-экономического развития Сибири. 2026. № 1. С. 9–18. https://doi.org/10.18324/2224-1833-2026-1-9-18.
Осипов Ю.М., Юдина Т.Н., Гелисханов И.З. Цифровая платформа как институт эпохи технологического прорыва // Экономические стратегии. 2018. Т. 20, № 5 (155). С. 22–29.
Шаститко А.Е., Маркова О.А. О подходах к определению границ рынков с платформами // Конкуренция и право. 2020. № 5 (42). С. 12–23.
Шаститко А.Е., Маркова О.А. Эффекты становления и функционирования многосторонних рынков: подходы к исследованию // Общественные науки и современность. 2019. № 3. С. 52–65. https://doi.org/0.31857/S086904990005085-5.
Юхно А.С. Особенности развития цифровых платформ в условиях трансформации современной экономики // Экономика. Налоги. Право. 2025. Т. 18, № 6. С. 60–71. https://doi.org/10.26794/1999-849X-2025-18-6-60-71.
Armstrong M. Competition in Two-Sided Markets // Rand Journal of Economics. 2006. Vol. 37, iss. 3. P. 668–691. https://doi.org/10.1111/j.1756-2171.2006.tb00037.x.
Caillaud B., Jullien B. Chicken & Egg: Competition among Intermediation Service Providers // Rand Journal of Economics. 2003. Vol. 34, iss. 2. P. 309. https://doi.org/10.2307/1593720.
Evans D.S. Some Empirical Aspects of Multi-Sided Platform Industries // Review of Network Economics. 2003. Vol. 2, iss. 3. P. 191–209. https://doi.org/10.2202/1446-9022.1026
Kenney M., Zysman J. The Platform Economy: Restructuring the Space of Capitalist Accumulation // Cambridge Journal of Regions, Economy and Society. 2020. Vol. 13, iss. 1. P. 55–76. https://doi.org/10.1093/cjres/rsaa001.
North D.C. Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge, 1990. 152 p.
Parker G., Van Alstyne M. Two-Sided Network Effects: A Theory of Information Product Design // Management Science. 2005. Vol. 51, iss. 10. P. 1494–1504. https://doi.org/10.1287/mnsc.1050.0400.
Rochet J.-Ch., Tirole J. Platform Competition in Two-Sided Markets // Journal of the European Economic Association. 2003. Vol. 1, iss. 4. P. 990–1029. https://doi.org/10.1162/154247603322493212.
Tiwana A. Platform Ecosystems: Aligning Architecture, Governance, and strategy. Boston, 2014. Р. 117–151. https://doi.org/10.1016/C2012-0-06625-2.
Williamson O.E. The Economic Institutions of Capitalism. N. Y., 1985. 468 p.

References:
 
Antipina, O.N. (2020) Platforms as Multi-Sided Markets of the Digital Age. World Economy and International Relations. 64 (3), 12–19. Available from: doi:10.20542/0131-2227-2020-64-3-12-19. (In Russian)
Armstrong, M. (2006) Competition in Two-Sided Markets. Rand Journal of Economics. 37 (3), 668–691. Available from: doi:10.1111/j.1756-2171.2006.tb00037.x.
Boldenkov, A.V., Lisutin, O.A., Trusevich, E.V. & Romanyuk, E.V. (2026) The Russian Housing Market Crisis: History and Prospects for a Recurrence. Issues of Social-Economic Development of Siberia. (1), 9–18. Available from: doi:10.18324/2224-1833-2026-1-9-18. (In Russian)
Caillaud, B. & Jullien, B. (2003) Chicken & Egg: Competition among Intermediation Service Providers. Rand Journal of Economics. 34 (2), 309. Available from: doi:10.2307/1593720.
Evans, D.S. (2003) Some Empirical Aspects of Multi-Sided Platform Industries. Review of Network Economics. 2 (3), 191–209. Available from: doi:10.2202/1446-9022.1026.
Kenney, M. & Zysman J. (2020) The Platform Economy: Restructuring the Space of Capitalist Accumulation. Cambridge Journal of Regions, Economy and Society. 13 (1), 55–76. Available from: doi:10.1093/cjres/rsaa001.
Kozlova, E.D. (2025) Evolution and Classification of Digital Corporate Platforms in the Context of Technological Transformation. П-Economy. 18 (6), 54–70. Available from: doi:10.18721/JE.18603. (In Russian)
North, D.C. (1990) Institutions, Institutional Change and Economic Performance. Cambridge. 152 p.
Osipov, Yu.M., Yudina, T.N. & Geliskhanov, I.Z. (2018) Tsifrovaya platforma kak institut ehpokhi tekhnologicheskogo proryva [The Digital Platform as an Institution of the Technological Breakthrough Era]. Economic Strategies. 20 (5 (155)), 22–29. (In Russian)
Parker, G. & Van Alstyne M. (2005) Two-Sided Network Effects: A Theory of Information Product Design. Management Science. 51 (10), 1494–1504. Available from: doi:10.1287/mnsc.1050.0400.
Rochet, J.-Ch. & Tirole, J. (2003) Platform Competition in Two-Sided Markets. Journal of the European Economic Association. 1 (4), 990–1029. Available from: doi:10.1162/154247603322493212.
Shastitko, A.E. & Markova, O. A. (2019) Approaches to the Research of Digital Transformation Effects. Social Sciences and Contemporary World. (3), 52–65. Available from: doi:0.31857/S086904990005085-5. (In Russian)
Shastitko, A.E. & Markova, O.A. (2020) O podkhodakh k opredeleniyu granits rynkov s platformami [Approaches to Defining Platform Markets]. Konkurentsiya i pravo. (5 (42)), 12–23. (In Russian)
Tiwana, A. (2014) Platform Ecosystems: Aligning Architecture, Governance, and strategy. Boston, рр. 117–151. Available from: doi:10.1016/C2012-0-06625-2.
Wang, F., Stoianova, O.V. & Barajas, A. (2024) Demystifying the Digital Transformation of the Real Estate Brokerage Industry in China: A Case Study of Lianjia (Beike). Business Informatics. 18 (4), 81–97. Available from: doi:10.17323/2587-814X.2024.4.81.97. (In Russian)
Williamson, O.E. (1985) The Economic Institutions of Capitalism. New York. 468 p.
Yukhno, A.S. (2025) Features of the Development of Digital Platforms in the Context of the Transformation of the Modern Economy. Ehkonomika. Nalogi. Pravo. 18 (6), 60–71. Available from: doi:10.26794/1999-849X-2025-18-6-60-71.(In Russian)